IPOTECA
Come evitare che la propria casa sia messa all’asta
di Olga Cancellieri
 I mutui sono quasi
sempre ipotecari, cioè assistiti da un ipoteca. Cos’è dunque l’ipoteca? Secondo
la definizione ufficiale l’ipoteca è un diritto reale di garanzia, così come il
pegno, solo che quest’ultimo si applica come garanzia di beni mobili, mentre l’ipoteca
si applica sugli immobili. Cosa vuol dire diritto reale di garanzia? Si tratta
di una garanzia che viene data ai creditori (spessissimo la banca che concede
il mutuo), su una cosa, la res appunto,
da qui il nome diritto “reale” di garanzia. La garanzia data ai creditori
consiste nell’accordare loro una preferenza, nel momento in cui il credito
vantato non sia soddisfatto dal debitore rispetto agli altri eventuali
creditori che non posseggano alcun titolo preferenziale e che, pertanto, si
chiameranno “chirografari”. Bisogna precisare che il diritto ad esigere l’ipoteca
viene in essere solo in caso di mancato pagamento al creditore, mentre chi paga
il debito non si accorgerà minimamente dell’esistenza dell’ipoteca; c’è di
buono, infatti, che l’ipoteca non fa perdere al debitore la disponibilità ed il
godimento dell’immobile che rimane comunque al suo proprietario anche se
ipotecario, ecco, perché, spesso quando si acquista una casa la si accompagna
al mutuo ipotecario, così una parte della somma necessaria all’acquisto dell’immobile
viene versata subito dalla banca, che si prenderà con rate periodiche la cifra
anticipata con gli interessi. Nel caso di insolvenza, invece, il creditore (la
banca) che abbia iscritto in proprio favore un’ipoteca, ha il diritto di
avviare una procedura giudiziaria, esecutiva, particolarmente spedita rispetto
alle procedure cognitive, che porterà all’espropriazione del bene e la sua
vendita forzata. Inoltre, l’ipoteca segue il bene e non il suo proprietario,
quindi, se il bene gravato da ipoteca viene venduto a terzi, questi ne acquista
anche l’ipoteca, a meno che non decida di estinguerla pagando al creditore
quanto ancora dovuto dai precedenti proprietari ipotecari. Appare opportuno
rassicurare chi ha un proprio immobile sottoposto ad ipoteca, che non è vera la
diceria che se non si paga il mutuo la banca si prende la casa. Infatti, e solo
in caso di insolvenza il creditore potrà, non acquisire l’immobile, ma chiedere
alla magistratura di procedere alla vendita forzata del bene, per rientrare in
possesso di quanto gli spetta. Ma gli sarà impedito di diventarne proprietario
in compensazione del credito. Infine, l’ipoteca non viene in essere fino a
quando non viene sottoposta ad opposita registrazione, non basta, quindi, che essa
venga stipulata per iscritto, ma è necessario che la registrazione delle
iscrizioni ipotecarie relative agli immobili venga registrata e tenuta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari che
si interessa del territorio in cui è ubicato l’immobile. Pertanto lo strumento
dell’ipoteca andrebbe visto non con terrore, ma per quello che è, una forma di
garanzia per i creditori ed un importante ausilio, se assunta correttamente,
per il debitore.
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